MIVI: nuevas reglas y oportunidades para vivienda de interés social
La vivienda de interés social está adquiriendo un nuevo peso dentro de la estrategia habitacional de El Salvador.
Para el sector construcción, el marco regulatorio vigente no solo establece qué proyectos pueden recibir esta calificación. También incorpora mecanismos para:
- Agilizar permisos
- Reducir determinados costos, y
- Facilitar el acceso de las familias al financiamiento.
El Ministerio de Vivienda (MIVI) cuenta con la facultad de calificar proyectos como de interés social. Una herramienta que busca incentivar a los desarrolladores a producir viviendas y apartamentos dirigidos a segmentos de la población que requieren alternativas habitacionales de menor precio.
De acuerdo con los criterios cuantitativos del MIVI, las viviendas de interés social son de:
- Hasta 245 salarios mínimos para el sector comercio ($408.80), que equivale a un precio máximo de venta de $100,156.00.
- Para parcelaciones o lotes son hasta 123 salarios mínimos del sector comercio, que equivale a un precio máximo de venta de $50,282.40.
En los proyectos habitacionales unifamiliares, uno de los requisitos principales es contar con sistemas aprobados por las autoridades competentes;
- Acceso a agua potable
- Energía eléctrica
- Sistemas de aguas negras y residuales,
El lote debe contar con un área mínima de 50 metros cuadrados, mientras que la vivienda debe tener al menos 36 metros cuadrados de construcción.
La distribución mínima de estos proyectos debe ser de la siguiente manera:
- Sala, comedor y cocina.
- Al menos un dormitorio.
- Servicio sanitario y ducha.
- Área para lavadero y tendedero
Sistemas constructivos de las viviendas de interés social
En cuanto a los sistemas constructivos, la regulación establece parámetros mínimos para paredes, cubierta, estructura, pisos, puertas y ventanas.
Se contemplan, entre otros materiales:
- Bloques de concreto
- Elementos prefabricados de larga duración
- Cubiertas de lámina galvanizada
- Aluminio, zinc o fibrocemento
- Estructuras metálicas
- Otros sistemas respaldados por diseño estructural.
Cabe destacar que el Ministerio también puede autorizar otros productos que cuenten con certificaciones de durabilidad y seguridad para su utilización en viviendas permanentes.
Consideraciones para vivienda en altura
Mientras que los proyectos habitacionales en altura de interés social, el marco técnico contempla:
- Un área mínima de construcción de 36 metros cuadrados
- Requerimientos de distribución, servicios y sistemas constructivos similares a los establecidos para las viviendas unifamiliares.
Cuando un edificio supera los cinco pisos, sobre el nivel principal de acceso debe incorporar:
- Elevadores
- Soluciones de accesibilidad para personas con movilidad reducida
- Cumplimiento de la normativa técnica salvadoreña correspondiente.
Los edificios también deben prever espacios adecuados para la disposición y recolección de residuos sólidos. Así como presentar los estudios básicos de ingeniería requeridos para el desarrollo del proyecto.
Lotificaciones o parcelaciones habitacionales de interés social
En el caso de las lotificaciones o parcelaciones habitacionales de interés social, el área mínima establecida es de 50 metros cuadrados por lote.
Estos proyectos deben contar además con un sistema individual o colectivo para el tratamiento de aguas negras y servidas. Tdo aprobado por la autoridad competente.
Cuando se trate de lotificaciones sujetas a la legislación especial de regularización, deberán cumplir las disposiciones específicas establecidas por dicha normativa.
Beneficios para simplificar la inversión
El atractivo para los desarrolladores no se encuentra únicamente en la posibilidad de acceder a un mercado de vivienda de menor precio. El régimen de interés social incorpora beneficios administrativos y económicos.
Para los proyectos calificados a nivel nacional
- El MIVI realiza la tramitología relacionada con factibilidades y permisos, dentro de su ámbito de competencia.
- Los proyectos que ya cuentan con antecedentes ante el Ministerio o entidades descentralizadas pueden continuar su gestión a través del MIVI.
- Exención de presentar solvencia municipal para determinados procesos relacionados con estos proyectos.
Otro incentivo relevante es la reducción del costo de conexión de servicios de agua potable y aguas residuales. Según el MIVI representa un ahorro de aproximadamente US$2,000 por unidad habitacional. La disposición establece que esta reducción debe trasladarse en beneficio del comprador final.
Además, los proyectos calificados de interés social pagan únicamente el 25 % de las tarifas registrales aplicables. Esto representa una reducción del 75 % respecto de la tarifa ordinaria.
Pasos a seguir para obtener la clasificación de vivienda de interés social
La licenciada Michelle Sol, Ministra de Vivienda, explica que una empresa constructora debe:
“Someterse al trámite de Calificación de Interés Social ante el Ministerio de Vivienda, cumpliendo con los respectivos requisitos establecidos en el artículo 5, del Reglamento de Calificación de Interés Social”.
Foto Ministerio de Vivienda
Los requisitos son:
1. Formulario “E” de Calificación de Interés Social.
2. Declaración jurada sobre el precio de lotes.
3. Presupuesto de Obras de Urbanización.
4. Presupuesto de Vivienda Tipo.
5. Cuadro de valores de precio de venta.
6. Plano de distribución, con la propuesta de proyecto.
7. Testimonio de Escritura Pública o Certificación Extractada del inmueble.
8. Documentación relativa al propietario o propietarios.
9. Pago de arancel para calificación de interés social.
“Los requisitos para calificar de interés social proyectos de apartamentos son los mismos que para urbanizaciones horizontales. Sin embargo, siempre hacemos el llamado a los constructores de aprovechar el suelo con uso habitacional y construir en vertical, con la opción de poder hacer edificios con unidades habitacionales que tengan distintos rangos de precio”
Licenciada Michelle Sol, Ministra de Vivienda
El MIVI señala que, en la mayoría de los casos, la documentación presentada contiene errores. Entre los más frecuentes están:
- Las inconsistencias en el llenado del formulario
- Fallas en los presupuestos de urbanización o vivienda, los cuadros de precios y los planos de distribución.
- También pueden presentarse errores de carácter legal, como inconsistencias en declaraciones juradas y certificaciones.
Seguridad jurídica para las familias salvadoreñas
La calificación de interés social también cumple una función de protección para el comprador.
El MIVI explicó que una vez se emite la calificación, “existe un respaldo de este Ministerio para que el usuario tenga la certeza que ese proyecto se ha revisado y aprobado. Esto tiene que estar complementado con todos los permisos y factibilidades”. En el caso de las lotificaciones, el proceso debe considerar primero la regularización.
En cuanto a los créditos para la obtención de vivienda: existe un beneficio en el proceso de venta relativamente bajo a través del Fondo Social para la Vivienda (FSV) o con la banca privada.
El MIVI destaca que con el FSV tiene solidez para colocar proyectos de interés social que salgan al mercado. Y brindan el crédito a largo plazo al usuario final, cumpliendo así con el ciclo de la producción de vivienda.
“A la fecha en la gestión del presidente Nayib Bukele se han colocado más de $1,164.55 millones, beneficiando a más de 49,000 familias”, destacó la licenciada Michelle Sol.
El MIVI afirma que el FSV cuenta con condiciones favorables para aquellos que decidan sacar al mercado unidades con un precio hasta $40,000, con 4% de interés y cero prima.
“Para otros montos,existen otras tasas que también representan un beneficio para el usuario final”, destaca la Ministra de Vivienda.
