El Área Metropolitana de San Salvador entra en una nueva etapa de planificación territorial. Con una visión proyectada hacia 2050 y 2100.
El nuevo Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial plantea una transformación en:
- La manera de entender el suelo
- Orientar el crecimiento urbano,
- Evaluar la viabilidad de los proyectos de construcción.
La Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS) lidera el nuevo Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador. Este instrumento permite gestionar con rigurosidad y eficiencia el actual “boom” económico de la industria de la construcción.
El Plan define el territorio como una zona de inversiones estratégicas bajo esquemas de suelo urbano, urbanizable, rural y no urbanizable. Además de que asigna tratamientos específicos como consolidación, estabilización y revitalización de corredores; y la recuperación de centros de las ciudades, más otros enfoques de mitigación, expansión, desarrollo restringido, agropecuario y conservación ambiental.
Licenciado Luis Rodríguez, director ejecutivo de OPAMSS
El nuevo enfoque llega en un momento de mayor dinamismo de la construcción y de expansión de nuevas áreas de inversión, en el AMSS y La Libertad Costa. Zonas que cuentan con potencial de inversión y crecimiento económico.
La OPAMSS destaca que el Área Metropolitana vive una serie de transformaciones a raíz de la “recuperación territorial y los éxitos en seguridad pública. Más el dinamismo turístico, la nueva dinámica de convivencia ciudadana y la atracción de inversiones impulsadas por el sector público y privado”.
Foto OPAMSS
El nuevo Plan y la clasificación del suelo
Uno de los principales cambios para desarrolladores y propietarios está en la forma de interpretar la clasificación del suelo. El nuevo modelo no se limita a determinar si un terreno es urbano, urbanizable, rural o no urbanizable.
A esta clasificación se suman:
- Tratamientos urbanísticos
- Características geomorfológicas
- Aptitudes territoriales
- Condiciones ambientales
- Infraestructura
- Accesibilidad, y
- Lineamientos de aprovechamiento.
Esto significa que dos terrenos con una clasificación similar pueden tener condiciones de desarrollo diferentes. La capacidad vial, la disponibilidad de servicios, los riesgos naturales, las características ambientales y la relación con el entorno pueden modificar sustancialmente las posibilidades de aprovechamiento.
El nuevo instrumento incorpora, además, una base territorial más detallada y contempla sectores con potencial de urbanización. Esta incorporación dependerá de estudios técnicos que demuestren su viabilidad.
Según la clasificación presentada en el Plan Metropolitano, aproximadamente el 13% del territorio corresponde a suelo urbano y el 8% a suelo urbanizable. Por tanto, el suelo que ya posee una vocación urbana o de expansión representa alrededor del 21% del ámbito analizado, mientras que la mayor parte se encuentra clasificada como rural o no urbanizable
Licenciado Luis Rodríguez
Ante esta realidad, la estrategia de la OPAMSS no plantea una única forma de crecimiento
La apuesta combina:
- La consolidación de la ciudad existente
- La revitalización de corredores
- La recuperación de centros urbanos
- La generación de nuevas centralidades, y
- Una expansión selectiva hacia sectores con condiciones adecuadas.
“Estamos redensificando en altura la cantidad de proyectos, y esto forma parte de esa visión. Particularmente en sectores con buena capacidad vial, servicios, equipamientos y ubicación estratégica, con 89 desarrollos que están concebidos bajo ese criterio”, detalla el director ejecutivo de OPAMSS.
Para los desarrolladores, uno de los aspectos más relevantes es que el Plan contempla la posibilidad de incorporar nuevos suelos urbanizables.
La autorización dependerá de:
- Investigaciones territoriales
- Disponibilidad de infraestructura
- Estudios ambientales
- Análisis de riesgos
- Dependiendo de la escala y complejidad del proyecto, de instrumentos como planes maestros o planes parciales.
Ventajas de la herramienta digital NIX: ¿Qué se puede consultar?
La transformación normativa viene acompañada de una apuesta tecnológica. Una de las herramientas que busca cambiar la manera en que desarrolladores y constructores analizan un inmueble es NIX. Conncebida como una plataforma de inteligencia territorial.
Su principal ventaja está en la posibilidad de cruzar múltiples capas de información. Esto permite obtener una lectura preliminar del territorio antes de tomar decisiones de inversión.
La gran ventaja competitiva de NIX, es el factor tiempo: lo que a un inversionista, desarrollador o constructor le demoraba un año, hoy la herramienta lo proporciona en el momento, mostrando 155 capas con información territorial que pueden cruzarse dentro de un área de influencia definida, facilitando una toma de decisiones con la información precisa.
Licenciado Luis Rodríguez
Entre los datos que se pueden consultar en NIX está:
- La compatibilidad del uso del suelo y el tratamiento urbanístico
- Parámetros de valor del suelo para aproximarse a la viabilidad económica
- Usos y proyectos existentes en el entorno para analizar condiciones técnicas y de mercado
- Exposición a inundaciones o a peligrosidad por dinámica superficial
- Cercanía a proyectos de inversión pública, infraestructura y servicios.
La OPAMSS afirma que este cruce permite comparar alternativas, identificar alertas tempranas y determinar qué estudios o instrumentos de planificación serán necesarios. “Nuestra herramienta reduce la incertidumbre y fortalece la debida diligencia territorial. Con la salvedad de que sus resultados son orientativos y no sustituyen los pronunciamientos ni las autorizaciones oficiales”, puntualiza el director ejecutivo de OPAMSS
La digitalización en los procesos de construcción
La digitalización también modifica el trabajo de arquitectos, ingenieros y urbanistas. En sintonía con NIX y la Inteligencia Artificial (IA), los visores permiten que el diseño arquitectónico y urbanístico se respalde con una lectura más completa del territorio.
Los visores geográficos permiten superponer información sobre:
- Clasificación del suelo
- Tratamientos urbanísticos
- Alturas
- Edificabilidad
- Peligrosidad geomorfológica
- Sistema hídrico
- Cobertura vegetal
- Recarga acuífera
- Jerarquía vial, e
- Impermeabilización
“Esto ayuda a identificar desde las primeras etapas del proyecto cuáles son las capacidades y limitaciones reales del inmueble”, explica. Además, la altura, por ejemplo, no debe analizarse únicamente como un número establecido por una norma. Su viabilidad está relacionada con la capacidad vial, el acceso, los servicios, la movilidad y los riesgos del entorno.
Lo mismo ocurre con la impermeabilización del suelo. Su análisis debe relacionarse con las condiciones geológicas, la recarga hídrica, el drenaje y la necesidad de mantener superficies permeables o semipermeables.
Según la OPAMSS, el principal beneficio es reducir la incertidumbre. Un arquitecto puede orientar mejor el diseño de los edificios, las áreas libres, los sistemas de drenaje, los accesos y la intensidad de uso antes de avanzar hacia aspectos detallados.
La sostenibilidad como parte del Nuevo Plan Metropolitano
El nuevo Plan incorpora la adaptación al cambio climático y la sostenibilidad como elementos estructurales de la planificación territorial.
Para nosotros el cambio más importante es que la sostenibilidad se incorpora desde las fases iniciales, la localización del proyecto y su contribución a la forma urbana. No es solo como una lista de aspectos o características que deben de añadirse a cada edificio.
Licenciado Luis Rodríguez.
La OPAMSS detalla que, con la expansión metropolitana y el crecimiento económico del país, la estrategia es propiciar desarrollos compactos con:
- Un uso eficiente y con áreas verdes que contribuyan a dar continuidad a corredores biológicos
- Proteger sectores de alto riesgo, y
- Mejorar el desempeño ambiental de los proyectos.
En materia de construcción sostenible, la Guía Hábitats Urbanos Sostenibles (HAUS) complementa el marco regulatorio mediante incentivos de reconocimiento social, financieros y urbanísticos. La Guía busca promover proyectos que superen los estándares mínimos y adopten criterios de sostenibilidad.
La Oficina señala que no todos los criterios de HAUS constituyen obligaciones generales para cada edificio. Se trata de una herramienta de promoción de mejores prácticas.
Nuevo Plan incorpora el peligro
Otro de los componentes del Nuevo Plan es la incorporación de la peligrosidad como variable transversal. Al considerar factores como:
- Pendientes
- Relieve
- Geomorfología
- Dinámica superficial
- Amenazas sísmicas
- Riesgo volcánico
- Inundaciones y cauces
- Entre otras condiciones físicas.
Las áreas con mayores limitaciones ambientales o físicas pueden clasificarse como suelo no urbanizable con tratamientos de conservació. Mientras que otras zonas pueden admitir desarrollo restringido o intervenciones sujetas a medidas de mitigación.
“La actualización no significa que todos los sectores con algún nivel de amenaza queden automáticamente excluidos, sino que establecen diferentes grados de restricción”, explica la OPAMSS.
Es así que, en zonas de peligrosidad media, alta o muy alta, la posibilidad de ampliar el aprovechamiento está condicionada al cumplimiento de estudios técnicos y medidas de mitigación.
“En cambio, para ciertos sectores ubicados en zonas de mayor peligro volcánico se mantienen restricciones más fuertes, incluyendo la imposibilidad de superar determinados niveles de edificabilidad”, puntualiza.
El llamado de la OPAMSS hacia el Nuevo plan Metropolitano
La Oficina de Planificación exhorta al sector privado y gubernamental a incorporar la planificación territorial desde el inicio de la inversión.
De acuerdo con la OPAMSS, la visión del Plan Metropolitano es que la inversión pública y privada contribuya a construir una AMSS y la Libertad Costa policéntrica, competitiva, resiliente e inclusiva.
El Nuevo Plan Metropolitano abre mayores posibilidades de desarrollo, flexibiliza determinados aspectos normativos y crea mecanismos para evaluar proyectos de mayor escala o complejidad, pero exige como contraparte una mejor fundamentación técnica y una mayor responsabilidad con el entorno y con la comunidad
Licenciado Luis Rodríguez, director ejecutivo de OPAMSS.
Foto OPAMSS
Pasos a seguir para obtener la clasificación de vivienda de interés social
El Ministerio de Vivienda (MIVI) cuenta con la facultad de calificar proyectos como de interés social. Una herramienta que busca incentivar a los desarrolladores a producir viviendas y apartamentos dirigidos a segmentos de la población que requieren alternativas habitacionales de menor precio.
2 comentariosOn Nuevo Plan Metropolitano de OPAMSS: Alcances y visión territorial
Pingback: DOT y la Categorización Ambiental: qué cambia para los proyectos ()
Pingback: El mapa legal de la construcción en El Salvador ()